Diritto Immobiliare
L'orientamento della Corte di Cassazione in tema di motivazione dell'accertamento degli estimi
Abstract
L'articolo si occupa di analizzare l'orientamento della corte di cassazione in tema di motivazione dell'accertamento degli estimi catastali e del loro riclassamento.
Lo scritto, dell'accademico Maruccio, conclude gli approfondimenti sull'accertamento degli estimi catastali, presentando una lettura ragionata della giurisprudenza piu' rilevante, constituendo un pratico strumento per la redazione di atti a difesa del contribuente.
In dettaglio, dopo una breve premessa sul tema, l'autore riporta le pronuncie piu rilevanti estratte dal massimario.
1. Premessa
2. Estimo catastale in genere
3. Estimo Catastale, presupposti per la riclassificazione
4. Estimo Catastale: nuovo classamento
5. Rendite Catastali la revisione
6. Nuovo classamento: attribuzioni d'ufficio
7. Operazioni dell'estimo catastale
8. Unita' Immobilliare a destinazione
9. Estimo catastale: la motivazione dell'atto di classamento
10. Formazione delle tariffe di estimo catastale
11. Revisione delle tariffe di estimo catastale
12. Fissazione delle tariffe di estimo catastale
1. Premessa
In linea di principio, la Corte di Cassazione in tema di riclassamento degli estimi catastali e dei conseguenti avvisi di accertamento, conferma da lungo tempo l’illegittimità di tale comportamento quando non è debitamente motivato e non tenga conto della realtà specifica dell’immobile, indicando in modo specifico tutti quegli elementi che hanno determinato un diverso classamento dell’immobile.
Nonostante la questione rimanga dibattuta, chiara è stata la linea giurisprudenziale dei Supremi Giudici, che hanno nel tempo sempre confermato tali intendimenti ( cfr. Ord. n. 2357 del 3.2.2014 – Sent. n. 5717/2000 – Sent. n. 4509/2009), affermando più volte che non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, abbiano inciso sul diverso classamento.
Agli ermellini ha fatto infine eco anche la Corte Costituzionale con la sentenza n. 249/17, ribadendo che “…la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, ribadendo così la necessità di una provvedimento specifico e puntuale in capo all’Amministrazione”.
Tanto che, l’accertamento catastale senza una motivazione dettagliata è da ritenersi sempre illegittimo.
l’Ufficio accertatore non può limitarsi a comunicare il classamento che ritiene adeguato, ma deve anche fornire un qualche elemento che spieghi perché la proposta avanzata dal contribuente con la Dofca viene disattesa.
Sfortunatamente resta il fatto che tale norma non obbliga il giudice a procedere alla sospensione (Cass. nn. 25766/2018; 23789/2018; 17413 del 2018; 17412 del 2018).
Di fatti, il processo tributario può essere sospeso ai sensi dell’art. 39, comma 1, del d.lgs. n. 546 del 1992, solo ove sia stata presentata querela di falso o debba essere risolta una questione sullo stato o sulla capacità delle persone diversa dalla capacità di stare in giudizio, ipotesi non ricorrenti nel caso di mancata motivazione nell'atto di accertamento.
Ne tanto meno, può , tale motivazione essere integrata dall’amministrazione in sede di giudizio, atteso che ciò si tradurrebbe in una grave lesione del diritto di difesa del contribuente, come confermato dalla recentissima Ordinanza n. 2842 del 06 febbraio 2020 della Corte di Cassazione.
Tutto cio', lascia emergere l’importanza che assume la motivazione sia ai fini della validità del provvedimento tributario, sia ai fini della verifica della sua legittimità nel merito.
la motivazione è funzionale a comprendere le ragioni e l’iter logico alla base della decisione assunta da parte dell’amministrazione tributaria, consentendo di scoprire se vi sono stati errori nelle valutazioni compiute o se le regole di estimo fissate dalla normativa sono state applicata in modo corretto, aprendo così la porta per poter contestare nel merito il provvedimento.
Di seguito degli estratti dal massimario in tema di Estimo catastale
2. Estimo catastale in genere
- Cassazione Civile sez. trib. 19 Novembre 2019 n. 29988
In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificano l’emanazione.
Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza gravata che aveva annullato l’avviso di accertamento catastale di un immobile in quanto non era stato spiegato in che termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale, nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, aveva avuto una ricaduta sul singolo immobile e sulla classe e rendita catastale dello stesso.
3. Estimo Catastale, presupposti per la riclassificazione
- Cassazione civile sez. trib., 17/09/2019, n.23046
In tema di estimo catastale, la revisione parziale del classamento prevista dall’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, relativa ad unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali per le quali, ai fini dell’applicazione dell’ICI, il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, ha presupposti diversi dalle fattispecie regolate rispettivamente dall’art. 3, comma 58, della l. n. 662 del 1996 in tema di classamento non aggiornato o palesemente incongruo, e dall’art. 1, comma 336, della l. n. 331 del 2004 in tema di immobili non dichiarati o soggetti a variazioni edilizie non denunciate, trattandosi di una revisione correlata a fattori estrinseci di carattere collettivo o generale e non specificamente riguardanti il singolo immobile: ne deriva che il procedimento si divide in due fasi, ovvero quella dell’accertamento e specificazione chiara, precisa e analitica, dei presupposti di fatto che giustificano la cd. riclassificazione di massa, e quella della deduzione e prova dei parametri, dei fattori determinativi e dei criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare (ossia l’ubicazione dell’unità immobiliare oggetto di accertamento in una delle cd. microzone anomale).
4. Estimo Catastale: nuovo classamento
- Commissione Tributaria Regionale Campania Sez. 18, Sentenza n. 3318 2018 del 27 marzo 2018
La mera indicazione di una diversa valutazione rispetto a quella proposta dai contribuenti costituisce il dispositivo dell'atto e non la motivazione, che deve invece enunciare i criteri e gli elementi che determinano la mancata accettazione delle indicazioni dei contribuenti.
- Cassazione civile sez. trib. 23 luglio 2019, n. 19810
In tema di estimo catastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi da individuarsi tra quelli indicati nell’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni che ne giustificano in concreto l’emanazione.
Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha annullato la decisione impugnata che aveva ritenuto adeguatamente motivato il provvedimento di classamento, benché facesse riferimento solo al rapporto di scostamento, alla microzona ed alle sue caratteristiche, indistintamente individuate, senza né specificare i vantaggi concretamente ritraibili dai singoli immobili rispetto al miglioramento del servizio di trasporto pubblico ed alla qualità del contesto urbano né effettuare indicazioni analitiche relative alle singole unità immobiliari oggetto di variazione.
5. Rendite Catastali la revisione
- Commissione tributaria regionale Firenze (Toscana) sez. V 12 Marzo 2018, n. 489
In tema di estimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie non richiede la previa “visita sopralluogo” dell’ufficio, né il sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo e al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d’ufficio giustificato da specifiche variazioni dell’immobile.
Infatti, se il nuovo classamento è stato adottato ai sensi dell’art. 3, comma 58, Legge n. 662/1996, in ragione della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell’unità immobiliare e il classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe, deve essere indicata, nell’avviso di accertamento, la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari a
ll’unità immobiliare oggetto di riclassamento.
- Comm. Trib. Reg. Campania, Sez. 18, Sentenza n. 3318/2018 del 27 marzo 2018
In tema di controversia di classamento, è consentita la posticipazione in sede giurisdizionale del momento cronologico in cui fornire la prova del classamento in peius per il contribuente, riconoscendosi, tuttavia, che resta ferma la ripartizione dell’onere della prova di cui all’art.2697 c.c..
Pur essendo diretta la motivazione dei provvedimenti amministrativi a realizzare la conoscibilità e, quindi, la trasparenza dell’azione amministrativa, pur tuttavia, in ipotesi di revisione delle rendite catastali urbane, in assenza di variazioni edilizie, laddove non è richiesta la previa visita di sopralluogo dell’Ufficio né la necessità di alcun contraddittorio endoprocedimentale, la motivazione dell’atto di riclassamento mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nella successiva fase contenziosa ed a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa.
La stima effettuata tramite perizia dell’U.T.E., nell’ambito del processo tributario, costituisce – poi - un semplice atto di parte, idoneo a fondare la pretesa dell’A.F. cosicché il giudice è tenuto a verificare se la stima sia in grado di superare le contestazioni dell’interessato e a fornire le ragioni del proprio convincimento.
6. Nuovo classamento: attribuzioni d'ufficio
- Commissione regionale Roma (Lazio) sezione X, 7 luglio 2017, n. 4929
In tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio, a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare.
L’Agenzia dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e nel secondo caso l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano.
7. Operazioni dell'estimo catastale
- Commissione Tributaria provinciale Roma sezione LXI, 8 luglio 2015, n. 15525
Dopo la parziale revisione del classamento, ex art. 1, comma 335 della legge 311 del 2004, il provvedimento di riclassificazione dell’unità immobiliare deve essere motivato così da esplicitare in maniera intellegibile le giustificazioni delle riclassificazioni concretamente effettuate. Pertanto appare illegittimo quel provvedimento la cui motivazione consiste in un insieme di espressioni generiche rivolte a qualsiasi situazione di fatto e di diritto, con le quali l’Ufficio può far coincidere la motivazione del provvedimento con la fonte normativa attraverso cui esso si emana.
Quindi, laddove l’Ufficio si limita ad eseguire un mero accertamento conforme alle disposizioni vigenti che regolano le operazioni dell’estimo catastale, non indicando i criteri utilizzati per effettuare le stime, le metodologie comparative utilizzate e l’organo tecnico che vi ha provveduto, il provvedimento di riclassificazione di un immobile risulta illegittimo.
8. Unita' Immobiliare a destinazione ordinaria
- Cassazione civile VI, 3 Luglio 2013, n. 16643
In tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio, a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare.
L’Agenzia dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e, nel secondo caso, l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano.
Tali specificazioni e indicazioni, infatti, sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere il presupposti del riclassamento, valutare l’opportunità di fare o meno acquiescenza al provvedimento ed approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nonché impedire all’Amministrazione, nel quadro di un rapporto di leale collaborazione, di addurre in un eventuale successivo contenzioso ragioni diverse rispetto a quelle enunciate.
9. Estimo catastale: la motivazione dell'atto di classamento
- Cassazione civile sezione tributaria, 10 febbraio 2012, n. 1937
In tema di estimo catastale, la motivazione dell’atto di riclassamento può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’Ufficio, avendo l’esclusiva funzione di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili da esso nella successiva fase contenziosa, in cui al contribuente è consentito di esercitare il proprio diritto di difesa e di richiedere la verifica dell’effettiva correttezza dei parametri posti a base della riclassificazione eseguita, avendo tuttavia l’eventuale successivo accertamento contenzioso ad oggetto non l’idoneità della motivazione, ma il merito della controversia.
- Comm. Trib. Reg. Campania, Sez. 18, Sentenza n. 3949/2018 del 10.4.2018, dep. 24.4.2018
In regime di classamento, secondo il recente orientamento giurisprudenziale, la valutazione dell’effettivo valore dell’immobile trasferito deve trovare da parte dell’Ufficio i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato, così come sancito dall’art.52 – co.2 bis – del T.U..
La mera indicazione di una diversa valutazione rappresenta il dispositivo dell’atto e non la motivazione, che deve invece enunciare i criteri e gli elementi che determinano la mancata accettazione delle indicazioni dei contribuenti.
In questa ottica la stima effettuata dall’Ufficio costituisce un semplice atto di parte, con la conseguenza che il giudice è tenuto a verificare se la stima sia in grado di superare le contestazioni dell’interessato ed a fornire le ragioni del proprio convincimento.
10. Formazione delle tariffe di estimo catastale
- Cassazione civile sezione tributaria, 17 Dicembre 2001, n. 159931
I contributi agricoli unificati, pagati dal contribuente titolare di redditi fondiari, vanno detratti dall’imponibile ai fini dell’Irpef, ai sensi e nel vigore dell’art. 10 d.P.R. 29 settembre 1973 n. 597, sia nel testo originario, che in quello introdotto dall’art. 5 l. 13 aprile 1977 n. 114, e poi riportato nell’art. 10 d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, considerato che detti contributi integrano erogazioni assicurative obbligatorie, che gli stessi non incidono sulla determinazione del reddito fondiario (nè in sede di formazione delle tariffe di estimo catastale, nè in sede di successivo aggiornamento di esse), e che, inoltre, l’art. 1 lett. a) d.l. 27 aprile 1990 n. 90, conv. con modificazioni in l. 26 giugno 1990 n. 165, il quale espressamente li esclude dagli oneri deducibili, configura una disposizione innovativa, applicabile a partire dalla dichiarazione dei redditi successiva alla sua entrata in vigore.
11. Revisione delle tariffe di estimo catastale
- Corte Costituzionale, 19 Gennaio 1993, n. 9
Non è fondata – in riferimento agli art. 3 e 113 cost. – la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1 d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 636, sollevata sotto il profilo della mancata previsione della possibilità di ricorrere alle commissioni tributarie in caso di mutamento della rendita per effetto di revisione delle tariffe di estimo catastale, in quanto l’esame della giurisprudenza delle commissioni dimostra come oggetto di discussione sia non già l'”an”, ma solo il “quomodo” dell’accesso alla tutela giurisdizionale avanti le commissioni stesse.
12. Fissazione delle tariffe di estimo catastale
- Commissione tributaria centrale sezione XVIII, 23 novembre 1992, n. 6351
I contributi ai consorzi sono da ammettere a deduzione dal reddito complessivo imponibile ai fini dell’Irpef, purché i consorzi abbiano carattere obbligatorio, cioè siano dotati di personalità di diritto pubblico, ed i contributi non siano stati di già calcolati in sede di determinazione delle rendite dominicale ed agraria, per la fissazione delle tariffe di estimo catastale come nella specie, dovendo ritenersi che l’iniziale determinazione delle tariffe di estimo catastale, risalente al lontano 1930, non sia rapportabile alle odierne rendite catastali che hanno subito varie rivalutazioni automatiche per coefficienti.
Ottobre 2020